Na dotazy odpovídá Ing. Mgr. Petr Černý, předseda představenstva a ředitel Stavebního bytového družstva Sever, se sídlem v Liberci.

Ing. Mgr. Petr Černý

Ing. Mgr. Petr Černý (ekonom, právník) | je předním českým odborníkem v oblasti správy a fungování bytových korporací typu bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Od roku 1999 je členem představenstva Stavebního bytového družstva Sever. V roce 2002 se stal předsedou představenstva a výkonným ředitelem tohoto bytového družstva a je jím dodnes. SBD Sever je největším správcem bytových domů v libereckém regionu, když za působení předsedy Černého navýšilo počet svých klientů o více než 50 %. SBD Sever v současnosti spravuje přes 10 300 bytových i nebytových jednotek ve více než 250 bytových domech. Ing. Mgr. Petr Černý je autorem řady odborných článků v oblasti družstevního i vlastnického bydlení a autorem odborného televizního seriálu Bydlíme v bytových domech. V roce 2015, po zhruba 25 letech, obnovilo SBD Sever výstavbu bytových domů, když realizovalo projekt výstavby bytového domu v Liberci, v ul. Na Poříčí a svého nového sídla s 15 nájemními byty v ulici Bažantí v horním centru Liberce. SBD Sever Liberec získalo také zkušenosti s družstevní výstavbou při realizaci projektu družstevní výstavby 90 bytů v Praze v Hloubětíně, kterou realizovalo ve spolupráci s pražskými partnerskými bytovými družstvy SBD Stavbař a SBD Severní Město. SBD Sever Liberec je jedním ze zakládajících členů výstavbového družstva projektu OAZA V CENTRU. Výstavbové družstvo nese název Bytové družstvo OAZA Liberec.

Kolika procenty jsou úročeny jednotlivé měsíční splátky nájemné?

Měsíční splátky nejsou úročeny, ale samotná anuitní splátka úvěru úrok již obsahuje. Jeho výše je dána uzavřenou úvěrovou smlouvou mezi bankou a bytovým družstvem. Námi uzavřená smlouva mezi BD Oáza Liberec a bankou stanoví výši sazby na dobu prvních 5 let (tzv. fixace) na 3,7%. ročně. Anuita v sobě tedy zahrnuje úmor i úrok příslušné části úvěru družstva, připadající na výstavbu konkrétní bytové jednotky. po dobu fixace úrokové sazby úvěru je výše úhrady neměnná.

Mohu si převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Samozřejmě, nejdříve však musíte mít splaceny náklady na pořízení bytu. Část jste splatil úhradou členského podílu, zbývající část splácíte po dobu 25 let v nájemném a hradíte tedy tak tu část nákladů, který byla kryta poskytnutým bankovním úvěrem. Poté si lze zažádat o převod bytu do osobního vlastnictví, což už zajišťuje družstvo. Náklady na pořízení bytu můžete splatit i jednorázově, nejdříve však po pěti letech, kdy skončí první fixační období úrokové sazby a bude možné provést mimořádnou splátku úvěru bytového družstva bance.

Mohu si zvýšit počáteční členský vklad?

Ano. Výše členského vkladu 25 % ceny bytu je minimální hranice, požadovaná bankou v úvěrové smlouvě. Varianta většího vkladu už záleží jen na vašich finančních možnostech, horní limit není stanoven, zaplatit můžete 100% celkové ceny.

Mohu prodat svůj družstevní podíl?

Ano. Družstevní byt můžete kdykoliv „prodat“ za aktuální tržní cenu. Sloveso „prodat“ je tu v uvozovkách proto, že se z právního hlediska nejedná o prodej družstevního bytu (ten zůstává stále družstva) ale o převod družstevního podílu nebo chcete-li převod práv a povinností člena družstva. Družstevní podíl, a s tím spojený nájem družstevního bytu lze nabídnout komukoliv, kdo za vámi stanovených podmínek a podmínek pro členství v družstvu projeví o družstevní byt zájem. Převod jen oznámíte družstvu, nepodléhá totiž jeho souhlasu. Družsto pak s převodcem uzavře nájemní smlouvu.

Co se stane, pokud náhle nebudu schopný platit nájem?

Bytové družstvo je bytovou korporací, tedy sdružením velkého počtu osob za účelem zajištění svého bydlení. Družstvo si v průběhu doby vytváří dostatečné rezervy pro případy, kdy některý z nájemníků má problémy s úhradou nájemného. V takových případech si může člen družstva s představenstvem sjednat například splátkový kalendář nebo jinou dohodu o splácení nájemného. Řadu problémů lze tedy řešit, aniž by člen družstva o svůj byt přišel, jak tomu bývá například při neplacení hypotéky ve vlastním bytě, který je zastaven bance.

Nicméně, pokud by Vaše problémy s neplacením nájemného trvaly z jakéhokoliv důvodu delší dobu, bude ve vašem zájmu převést družstevní podíl na někoho jiného, pochopitelně za tržní cenu. Současně s převodem dojde k vyrovnání vzniklých dluhů vůči družstvu, protože nabyvatel družstevního podílu vstupuje převodem do vašich práv a povinností.

Budu muset doplácet i na ostatní členy družstva, pokud nebudou schopni hradit svůj nájem?

Bytové družstvo je bytovou korporací, tedy sdružením velkého počtu osob za účelem zajištění svého bydlení. Družstvo si v průběhu doby vytváří dostatečné rezervy pro případy, kdy některý z nájemníků má problémy s úhradou nájemného. Pokud by problémy některého člena družstva s placením nájemného přetrvávaly delší dobu a hrozilo riziko nedobytné pohledávky družstva za tímto dlužníkem, lze poměrně rychle realizovat převod družstevního podílu dlužníka na jinou osobu, která dluhy v rámci převodu za dlužníka uhradí a nastupuje jako nový člen družstva namísto původního člena družstva-dlužníka. Tak se dá velmi efektivně předejít tomu, aby ostatní členové družstva, jakkoliv dopláceli na případného neplatiče. Nicméně teoreticky může dojít k tomu, že pohledávka za dlužníkem bude nedobytná, což je nevýhodou všech bytových korporací. Postavení družstva je však dle mého názoru lepší než v případě společenství vlastníků, protože družstvo například může použít institut vyloučení z družstva, což u vlastníka bytu ve společenství vlastníků není možné.

Co jsou stanovy a k čemu slouží?

Jedná se o dokument, který vzniká při založení družstva a definuje pravidla pro jeho fungování. Stanovy jsou pro všechny členy závazné. Zákon o obchodních korporacích stanoví povinný obsah stanov bytového družstva, některá ustanovení si mohou členové družstva upravit podle svých potřeb. Obsah lze měnit ale pouze odhlasováním na členské schůzi.

Jaké jsou hlavní povinnosti člena družstva?

Povinnosti člena družstva vyplývají ze stanov družstva. Hlavními povinnostmi jsou dodržování stanov družstva a dále splácení měsíčních splátek úvěru a dalších nákladů za služby spojené s užíváním bytu. Jednou z dalších povinností je dodržovat domovní řád a pravidla vzájemného soužití v bytovém domě.

Jaký je rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím?

V případě bytových domů si u osobního vlastnictví kupující pořizuje jednotku do svého výlučného vlastnictví, ke kterému se váže spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích náležících k domu. V případě pořízení družstevního bytu si kupující pořizuje družstevní podíl. Jeho nedílnou součástí je právo nájmu ke konkrétnímu bytu, a to na dobu neurčitou, a právo užívat společné části domu a pozemky.

Jak funguje správa společných částí domu?

Vzhledem k tomu, že zakládajícím členem výstavbového bytového družstva je Stavební bytové družstvo Sever, které je největším správcem bytových domů v regionu, bude správa bytového domu svěřena představenstvem družstva této profesionální firmě. Členská schůze jako nejvyšší orgán bytového družstva však může kdykoliv v budoucnu rozhodnout o změně způsobu správy domu nebo osobě správcovské firmy.

Co je členský vklad?

V případě bytových družstev hovoříme o tzv. základním členském vkladu, který je stejný pro všechny přistupující členy družstva a hradí se při vstupu do družstva. Dále hovoříme o tzv. dalším členském vkladu, kterým je kupní cena bytu (družstevní podíl). Z dalšího členského vkladu se minimálně 25 % platí v hotovosti, zbytek je hrazen splátkami úvěru z družstevní výstavby. Splátka úvěru je součástí platby měsíčního nájemného.

Jaké jsou orgány družstva a k čemu slouží?

Členská schůze, představenstvo, případně ještě kontrolní komise.

Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva a každý člen družstva se může zúčastnit jednání členské schůze. Zákon o obchodních korporacích přesně definuje působnost členské schůze. Mezi nejvýznamnější práva členské schůze patří právo volit a odvolávat členy představenstva a kontrolní komise, schvalovat rozpočet družstva a roční účetní závěrku.
Představenstvo družstva je výkonným a zároveň statutárním orgánem družstva, který jedná za družstvo navenek. Do jeho působnosti zákon svěřuje všechny věci, které nejsou svěřeny zákonem nebo stanovami členské schůzi družstva.

Kontrolní komise, jak název napovídá, je kontrolním orgánem družstva. Je nezávislá na představenstvu a zodpovídá se výhradně členské schůzi. Je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a vyjadřuje se například k roční účetní závěrce.

Jaké jsou měsíční náklady v případě koupě družstevního bytu?

Jedná se o tzv. nákladové nájemné, to znamená, že platíte pouze náklady, které při bydlení vznikají. Při bydlení v družstevním bytě platíte nájem a zálohy na služby. Součástí nájmu jsou zejména náklady související se správou bytů, příspěvek na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice (lidově „fond oprav“), Pokud jste neuhradili kupní cenu celou v hotovosti, pak je největší částkou měsíční splátka úvěru, tzv. anuita. Dále platíte zálohy na služby, což je záloha na teplo, teplou vodu, studenou vodu, elektřinu společných prostor a podobně. Zálohy na služby se každoročně vyúčtují podle skutečných spotřeb v souladu s pravidly.

Je možné zakoupený družstevní byt prodat?

Ano. To slůvko prodat je v uvozovkách, protože se nejedná o fyzický prodej bytu, ten je a stále bude ve vlastnictví bytového družstva. Předmětem „prodeje“ je družstevní podíl. Družstevní byt se tedy „prodává“ Jednoduchou smlouvou o převodu družstevního podílu, kterou je nutné po podpisu předložit družstvu. Podpisy na smlouvě nemusí být ověřené a souhlas družstva k převodu není třeba. Je ale nutné, aby nabyvatel družstevního podílu splňoval podmínky pro členství v bytovém družstvu.